Praxisbeispiele Due Diligence Obwohl unser Kunde der Meinung war, dass der Kaufpreis einer ihm angebotenen Immobilie marktüblich und angemessen war, beauftragte er uns mit der wirtschaftlichen Prüfung des gewerblichen Mietvertrages, der Grundlage für nahezu 85 % des Ertrages war und dessen Bestand somit grundsätzlich für die Werthaltigkeit der Immobilie als essentiell einzustufen war. Wir stellten im Rahmen unserer Analyse fest, dass dieser Mietvertrag mangels Beachtung der Schriftform im Rahmen der gesetzlichen Regelungen offensichtlich kündbar war: sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter. Weitere Recherchen haben ergeben, dass aufgrund geplanter städtebaulicher Veränderungen das Umfeld, in dem die Immobilie gelegen war, wirtschaftlich gefährdet war. Das Risiko, dass der Passantenstrom künftig nicht mehr Richtung Kaufobjekt, sondern vielmehr in die entgegengesetzte Richtung verlaufen würde, wurde von uns als erheblich eingeschätzt, mit der Folge, dass die Wahrscheinlichkeit einer Kündigung des Mietvertrages durch den Mieter und damit einhergehend der Wegfall des Ertrages für sehr hoch befunden wurde. In diesem Fall wäre es für unseren Kunden ein hohes Risiko gewesen, den geforderten Kaufpreis ohne Berücksichtigung dieses Sachverhaltes zu akzeptieren. Im Ergebnis hat unser Kunde vom Kauf Abstand genommen.
In einem anderen Fall war es jedoch gerade von Vorteil für den Eigentümer einer Immobilie, den Mietvertrag frühzeitig kündigen zu können, um im Rahmen einer Neuvermietung von mittlerweile gestiegenen Mieten profitieren zu können.
Die Nutzung einer Immobilie muss dauerhaft gewährleistet sein. Deshalb ist es von äußerster Bedeutung, dass Erschließungswege über fremde Nachbargrundstücke mittels Dienstbarkeiten grundbuchlich gesichert sind. Lediglich vertragliche Absprachen reichen im Falle einer Veräußerung nicht aus, da sie nur die unmittelbaren Vertragsparteien binden und nicht zwingend einen Rechtsnachfolger. Auch reicht eine Baulast, die die Nutzung des Nachbargrundstücks öffentlich-rechtlich tangiert, nicht aus, da sich aus ihr keine unmittelbaren privat-rechtlichen Ansprüche herleiten lassen. Die Prüfung des Vorhandenseins solcher Rechte ist wesentlicher Bestandteil unserer Ankaufsanalysen.
|